Bruttorendite vs. Nettorendite: der Unterschied (mit Beispiel)
Die Bruttorendite setzt die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis, ohne Kosten abzuziehen. Die Nettorendite zieht alle laufenden Kosten ab und zeigt, was tatsächlich übrig bleibt. Für eine Investitionsentscheidung zählt nur die Nettorendite — die Bruttozahl täuscht systematisch zu hohe Erträge vor.
Bruttorendite: die schnelle, aber unvollständige Zahl
Bruttorendite = jährliche Mieteinnahmen ÷ Kaufpreis × 100. Sie eignet sich für einen ersten Schnellvergleich, blendet aber sämtliche Kosten aus. Inserate werben gern mit der Bruttozahl, weil sie höher klingt.
Nettorendite: was wirklich übrig bleibt
Nettorendite = (Mieteinnahmen − laufende Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Sie ist die ehrliche Kennzahl, weil sie Bewirtschaftung, Unterhalt, Rückstellungen und Leerstand berücksichtigt.
Rechenbeispiel
Kaufpreis CHF 1’000’000, jährliche Mieteinnahmen CHF 40’000: Bruttorendite = 4,0 %. Nach Abzug von rund CHF 9’000 für Unterhalt, Verwaltung, Rückstellungen und Leerstand bleiben CHF 31’000 — die Nettorendite sinkt auf gut 3,1 %. Aus einer „4 %-Anlage" wird real eine 3 %-Anlage.
Welche Kosten die Nettorendite drücken
- Unterhalt und Reparaturen (Faustregel: rund 1 % des Gebäudewerts pro Jahr)
- Rückstellungen für grössere Sanierungen
- Verwaltung und Bewirtschaftung
- Leerstandsrisiko — abhängig von der Leerstandsziffer der Gemeinde
- nicht überwälzbare Nebenkosten
FairEstate rechnet die Nettorendite konservativ und vergleicht sie mit dem 5 %-Ziel — Inserat jetzt prüfen. Ob 5 % netto realistisch sind, liest du in 5 % Nettorendite: realistisch?.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?
Die Bruttorendite teilt die Mieteinnahmen durch den Kaufpreis, ohne Kosten. Die Nettorendite zieht alle laufenden Kosten ab und berücksichtigt die Kaufnebenkosten. Nur die Nettorendite zeigt den tatsächlichen Ertrag.
Welche Rendite ist für eine Kaufentscheidung relevant?
Die Nettorendite. Die Bruttorendite überschätzt den Ertrag, weil Unterhalt, Verwaltung, Rückstellungen und Leerstand fehlen.
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