Tragbarkeit berechnen: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?
Schweizer Banken prüfen die Tragbarkeit mit drei Faustregeln: Die kalkulatorischen Wohnkosten dürfen rund einen Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen, gerechnet wird mit einem Zinssatz von etwa 5 %, und mindestens 20 % Eigenkapital sind nötig. Diese Regeln bestimmen, was du dir tatsächlich leisten kannst.
Die drei Faustregeln der Banken
- Kalkulatorischer Zins: Banken rechnen nicht mit dem aktuellen, sondern mit einem langfristigen Zinssatz von rund 5 % — als Puffer gegen steigende Zinsen.
- Ein-Drittel-Regel: Zins, Amortisation und Unterhalt zusammen sollten höchstens rund 33 % des Bruttoeinkommens ausmachen.
- Eigenkapital: Mindestens 20 % des Kaufpreises, davon mindestens 10 % aus „hartem" Eigenkapital (nicht aus der Pensionskasse).
Tragbarkeit Schritt für Schritt
- Kalkulatorischer Zins: 5 % der Hypothek pro Jahr.
- Unterhalt und Nebenkosten: rund 1 % des Immobilienwerts pro Jahr.
- Amortisation: Rückzahlung der zweiten Hypothek auf zwei Drittel des Werts, üblicherweise innert 15 Jahren.
- Summe dieser drei Posten mit dem Bruttoeinkommen vergleichen — sie sollte unter rund einem Drittel liegen.
Beispiel: Bei einem Kaufpreis von CHF 1’000’000 und 20 % Eigenkapital beträgt die Hypothek CHF 800’000. Kalkulatorischer Zins (5 %) = CHF 40’000, Unterhalt (1 %) = CHF 10’000, Amortisation ≈ CHF 9’000 — total rund CHF 59’000 pro Jahr. Damit das tragbar ist, braucht es ein Bruttoeinkommen von etwa CHF 180’000.
Eigenkapital: woher es kommen darf
Zum Eigenkapital zählen Erspartes, Wertschriften, Schenkungen, das Guthaben der Säule 3a sowie — mit Einschränkungen — Mittel aus der Pensionskasse (Säule 2). Mindestens 10 % des Kaufpreises müssen aus Quellen ausserhalb der Pensionskasse stammen.
Auf der Seite Hypothek & Tragbarkeit kannst du deine Zahlen direkt eingeben. Für die Frage, ob der Preis selbst fair ist, prüfst du das Inserat hier.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Immobilie in der Schweiz?
Mindestens 20 % des Kaufpreises. Davon müssen mindestens 10 % aus „hartem" Eigenkapital stammen, also nicht aus der Pensionskasse (Säule 2).
Warum rechnen Banken mit 5 % Zins, obwohl die Zinsen tiefer sind?
Der kalkulatorische Zinssatz von rund 5 % ist ein Sicherheitspuffer. Er stellt sicher, dass die Finanzierung auch bei deutlich steigenden Zinsen tragbar bleibt.
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